Da Idealista news Annarita Lomonaco, dell’Ufficio Studi Consiglio Nazionale del Notariato, la norma punto per punto. La legge di Stabilità 2016 ha facilitato l’applicazione dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa. In che modo ha reso più semplice usufruire delle agevolazioni?
Fino al 31 dicembre 2015 chi voleva acquistare una prima casa avendone in passato acquistata un'altra con le agevolazioni previste doveva necessariamente prima vendere o alienare l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio.
Con un mercato immobiliare un po’ in difficoltà, soprattutto negli ultimi anni, non sempre questa sequenza temporale poteva realizzarsi. Il legislatore ha preso atto di tale difficoltà e ha dato vita a una norma che dal 1° gennaio 2016 consente di acquistare la prima casa, quindi una nuova abitazione, usufruendo delle agevolazioni anche se si possiede ancora la precedente acquistata con i benefici fiscali, purché però la si alieni entro l’anno successivo. Sostanzialmente, il legislatore ha dato al contribuente che vuole cambiare la propria abitazione un anno di tempo rispetto a un nuovo acquisto.
Quali sono i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa?
Imposta di registro – Stiamo parlando di una norma che è stata inserita nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro. Quest’ultima si applica quando si acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per questi acquisti è stabilita nella misura del 2%. Trattandosi di abitazioni, è possibile che il contribuente scelga di applicare l’imposta sul cosiddetto valore catastale, cioè fare l’opzione del prezzo/valore, quindi il 2% si applica sul valore catastale dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.
Iva – L’agevolazione prima casa esiste anche come beneficio nell’ambito dell’Iva, cioè per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo, perché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo di vendita. In tal caso, per quanto riguarda i requisiti e le condizioni, la disciplina degli acquisti prima casa è identica a quella stabilita nell'ambito dell'imposta di registro.
Pertanto, per quanto la modifica normativa di cui stiamo parlando sembri riferirsi letteralmente all’imposta di registro, a nostro avviso, in via interpretativa, proprio perché la disciplina dell’Iva è costruita con un rinvio alla normativa dell’imposta di registro, questa novità può applicarsi anche agli acquisti sottoposti ad Iva. Su questo punto anche l’Agenzia delle Entrate, intervenendo al Telefisco, ha confermato tale interpretazione.
Acquisti per successione e donazione – Come confermato dalla stessa Agenzia, la novità è applicabile anche in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione. Infatti, è previsto un beneficio prima casa – sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni di cui abbiamo parlato – anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.
Credito d’imposta – C’è poi il punto relativo al credito d’imposta. Chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta da pagare quella che ha già pagato per un altro acquisto prima casa. Qui c’è una difficoltà interpretativa. La formulazione letterale della norma sul credito d’imposta dice, infatti, che spetta a chi alieni un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra entro l’anno. Quindi la norma sul credito d’imposta presuppone la sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni.
A nostro avviso, però, la finalità della norma e il rinvio alle condizioni della nota II-bis – la disposizione che regolamenta la disciplina prima casa – consentono in via interpretativa di applicare il credito d’imposta anche laddove quella sequenza temporale sia ribaltata. Anche su questo punto l’Agenzia delle Entrate si è mostrata aperta alle interpretazioni e sempre in occasione di Telefisco ha concordato sul fatto che in via interpretativa si deve riconoscere.
Quali sono i requisiti per poter accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Chi usufruisce dell’agevolazione prima casa deve rispettare determinati requisiti. Per esempio, nel caso della novità in questione, deve trasferire l'abitazione agevolata preposseduta entro l'anno dal nuovo acquisto.
In sintesi, i requisiti necessari sono, oltre a quello oggettivo (deve trattarsi di abitazioni, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9):
- la residenza nel comune dove si acquista l’immobile agevolato (in mancanza, la residenza può essere trasferita entro 18 mesi dall'acquisto);
- non possedere, neppure in comunione con il coniuge, altre abitazioni nello stesso comune, a prescindere da come queste abitazioni siano state acquisite;
- poi c’è il requisito della non possidenza di altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa ed è quello sul quale è intervenuto il legislatore, consentendo sostanzialmente di spostare anche all'anno successivo dal nuovo acquisto la realizzazione di questo requisito.
Quali sono le cause di decadenza dall’agevolazione?
La mendacità di tutti questi requisiti dichiarati dal contribuente o il mancato trasferimento entro l'anno dell'immobile preposseduto e acquistato con le agevolazioni comportano la decadenza dell'agevolazione, cioè l'amministrazione finanziaria recupera l'imposta nella misura ordinaria (il 9% per l'imposta di registro) ed applica una sanzione (nella misura del 30%).
Oltre a queste ipotesi c'è anche un’altra causa di decadenza: l’alienazione nei cinque anni dall'acquisto dell'immobile agevolato. Nel caso in cui l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa venga trasferito nei cinque anni dall’acquisto agevolato si verifica la decadenza dall’agevolazione, a meno che il contribuente riacquisti entro l’anno successivo un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.
Nel caso di un riacquisto, che evita la decadenza, va precisato che non è necessario si tratti di un riacquisto prima casa – quindi per esempio di un immobile che non sia nelle categorie catastali A1, A8, A9 –, ma occorre la destinazione ad abitazione principale. C’è quindi una differenza tra il requisito oggettivo necessario per accedere al beneficio e il requisito oggettivo del riacquisto, che serve per sanare ed evitare la decadenza.
I pro e i contro di questa misura?
Direi che è una facilitazione per il contribuente, perché prende atto del fatto che soprattutto in questo ultimo periodo il mercato immobiliare ha dei tempi più lenti. Anche le modalità contrattuali sono tali per cui effettivamente a volte chi vuole cambiare casa trova la nuova, ma può avere difficoltà a vendere quella che già possiede.
Questa è una norma che sicuramente – consentendo di accedere comunque a un trattamento fiscale di favore e dando più tempo per vendere/trasferire il precedente immobile – ha effetti positivi. Come capita praticamente con tutte le norme, ci possono essere degli aspetti che necessitano di un’interpretazione. Mi sembra, tuttavia, che i punti di maggiore rilievo siano stati risolti in via interpretativa.
